개원을 앞둔 예비 개원의들에게는 챙겨야할 게 한두 가지가 아니다. 자금 문제에서부터 입지 선정, 계약 그리고 오픈과 이후의 초기 경영에 이르기까지 챙기고 확인해야할 것들이 너무나 많다. 이에, 본지는 ‘개원에서 경영까지’란 주제로 덴탈부동산클리닉 이승열 대표의 글을 6회에 걸쳐 연재한다. 이승열 대표는 다수의 치과에서 전문 경영 컨설턴트로서 활약해 왔으며 최근엔 부동산까지 영역을 넓혀 폭넓게 활동하고 있다.

 

글 이승열(덴탈부동산클리닉 대표)

제가 어린 시절(1980년대 초) 살았던 곳은 인구가 3만 명 정도의 수도권 소도시였는데 치과가 1곳 뿐이었습니다. 그래서 사람들이 치과에 갈 때는 그냥 “치과 간다”고 단순히 표현했습니다. 하나뿐이니 이름을 몰라도 됐습니다. 기억을 떠올려보니 왕OO치과였는데, 그 지역에 초등학교 3곳, 중고등학교 2곳에 치과는 하나뿐이었으니 아마도 소위 말로 ‘대박 치과’였겠죠.

그렇게 동네에 하나 있을까 말까 했던 치과가 지금은 건물에 하나, 때로는 같은 층에 같이 있을 만큼 많아졌습니다. 이런 이유로, 개원을 준비하시는 원장님뿐만 아니라 이미 개원하고 계시는 원장님들도 ‘좋은 자리’에 대한 관심이 계속되고 있습니다.

 

계획서 작성과 지역 분석

오늘 원장님들께 드릴 이야기는 다음 2가지입니다. 구체적인 계획서 작성하기와 다양한 채널을 통해 자신에게 맞는 곳 검토하기입니다.

부동산 얘기를 꺼내기 전에 먼저, 원장님의 개원예정지에 대한 개원철학과 경쟁력을 구체적으로 작성해야한다는 점입니다. 많이 들어보셨겠지만, 하버드 경영대학원 졸업생들의 이야기를 기억할 필요가 있습니다. 하버드 대학교에서 1979년에 특별한 목표가 없는 84%, 목표는 있지만 종이에 적지 않은 13%, 목표를 구체적으로 설정하고 기록해둔 3%의 졸업생들을 추적 조사했습니다. 1989년 조사결과가 나왔는데, 목표가 있는 사람들은 없는 사람에 비해 평균소득이 2배, 종이에 목표를 적은 사람은 평균소득이 무려 10배나 높았습니다.

인생에 있어서 가장 중요한 개원을 준비함에 있어 종이에 계획을 적는 것은 성공개원을 위한 첫 걸음입니다. 제가 아는 많은 원장님들 중, 사업계획서를 작성하시는 원장님들은 대부분 성공했던 것으로 나타났습니다. 막연한 생각보다는 구체적으로 개원형태, 진료범위, 선호하는 연령, 연고 등을 종이에 적어 보는 것은 매우 중요합니다. 그리고 구체적이면 구체적일수록 좋습니다. 또, 반드시 필요한 기준이나 피하고 싶은 기준이 있다면 그것도 적어 놓는 것도 중요합니다.

 

예를 들면 이런 정도도 좋습니다. 40평 면적에 직원은 4명, 목표 매출은 5천만 원이고, 단독개원에 중심상가보다는 근린생활 시설을 원하고, 임플란트, 일반보철, 예방 위주의 진료를 원하며, 일반 수가를 지향하며 어르신들보다는 어린아이부터 40대의 환자를 선호하고, 연고가 없는 지역에서 개원하고 싶다.

또는, 교정전문의로서 50평의 면적에 직원은 7명, 목표 매출은 1억 원. 단독 개원(페이닥터 1명)을 생각하고 있고, 학원이 많은 중심상가에서 청소년 교정 위주로 진료를 원하며 주변 치과보다는 고급스러운 개원을 원한다. 교정전문치과는 개원 5년 후 추진. 가능하면 부모님이 살고 계신 경기도 남부지역에 개원을 하고 싶지만 유동적이긴 하다. 단, 인테리어에 관한 준비를 많이 했기 때문에 인수는 생각하지 않고 있고 신규개원을 우선 생각하고 있다.

 

지도서비스 유용하게 활용하기

다음으로 중요한 것이 실질적인 상권 확인 및 분석입니다. 다양한 채널을 통해 자신에게 맞는 곳을 찾을 수 있는데, 여기엔 꼭 확인이 필요한 몇 가지 핵심 요소들이 있습니다. 특히 접근성, 시인성, 성장성, 환금성 등은 부동산에서 가장 기본적으로 검토해야할 중요한 요소입니다.

예전에는 주로 동문이나 치과 거래처, 부동산업자 등을 통해 소개 받는 방법으로 개원이 진행되었습니다. 그러나 요즘은 인터넷의 발달로 객관화된 최신 정보가 많이 공개되어 있으므로 이를 활용하는 것이 큰 도움이 됩니다. 특히, 준비된 정보를 가지고 현장에 방문하는 것은 그냥 현장에 방문하는 것보다 큰 도움이 됩니다.

우선, 포털 사이트의 지도서비스를 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 네이버, 다음 등의 지도서비스가 대표적인 예입니다. 유동인구를 예측하기 위해선 ‘용도지역’이 무엇인지를 확인하는 게 중요한데 네이버 지도의 지적 편집도와 다음 지도에서 지적, 경계를 클릭하시면 용도지역이 표시가 됩니다. 용도지역은 말 그대로 지역을 분할해 주요 용도를 표기한 것을 말합니다.

이 정보가 왜 유용하냐 하면 치과가 들어설 수 있는 기본적인 지역별 구획을 확인할 수 있기 때문입니다. 우리가 알고 있는 상업지역(중심, 일반, 유통, 근린), 주거지역(근생)이 대부분 개원이 가능한 지역인데, 최근엔 공업지역이나 녹지지역에도 개원하는 사례가 있습니다. 상업지역은 다시 중심상업지역, 일반상업지역, 유통상업지역, 근린상업지역으로 나뉘는데 지역별 자세한 정보는 인터넷을 통해 쉽게 확인할 수 있습니다.

소상공인 상권정보 서비스도 좋은 정보창구입니다. 소상공인시장진흥공단이라는 국가기관에서 제공하는 상권정보 시스템으로 상권에 대한 구체적인 정보가 제공되어 사용이 편리합니다. 특히 지방자치단체 정보와 연계가 되어 업데이트가 잘 되는 곳입니다.(http://sg.sbiz.or.kr)

이밖에도 서울시 우리 마을 가게, 지오비전(SK 텔레콤), 나이스비즈앱, biz-gls 등도 상권정보를 제공받을 수 있습니다.

 

지역 분석을 위한 중요 포인트

이런 지도서비스는 건물의 모양이나 위치를 확인하는데도 유용합니다. 부동산에서는 이를 ‘시인성’이라고 합니다. 시인성의 경우에는 네이버지도의 거리뷰 서비스와 다음지도의 로드뷰 서비스를 이용하면 현장에 가지 않아도 현장의 모습을 확인 할 수 있습니다. 현장 방문을 할 경우에는 사전에 이용자들의 예측동선을 파악하여 그곳에서의 시인성을 살펴보는 것도 한 가지 방법일 수 있습니다.

또한, 현재 시인성이 나쁘다면 개선 가능한 것인지의 유무도 확인할 필요가 있습니다. 때로는 간판의 위치를 바꾼 것만으로도 시인성 개선과 더불어 꽤 많은 신환창출로 연결되는 사례도 있습니다.

성장성도 중요합니다. 주로 신도시에 개원을 염두에 둔 분들이 중요하게 평가하는 요소입니다. 치과업의 특성상 발전 가능성도 중요하지만 실제 개원 시 접근 가능한 인구(세대)를 따져보는 것이 더 중요할 수 있습니다.

특히, 성장성에 관한 더 중요한 사항은 발전 가능성보다 개원지가 개원 이후 상권자체가 사라지는 것에 관심이 두어야 한다는 것입니다. 현재는 좋은 자리이나 시간이 지남에 따라 상권이 쇠퇴하는 곳도 적지 않습니다.

 

요즘은 선생님들께서 신규개원과 양도양수를 놓고 고민하는 상황이 많기 때문에 각각의 장단점을 미리 점검하는 게 중요합니다. 두 가지 선택에 대한 각각의 장단점은 다음과 같습니다.